迈过4月，新一轮密集调控又要开始了 | 楼先生问答NO.372
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前有临安土拍服务器突然宕机，后有金沙湖宅地临时取消出让，注意，时间即将迈过4月，对于杭州楼市，这两件事的信号意义，大家最好不要忽视。
一方面，政府有意要控制土拍热度，减少中央的关注度。另一方面，419重提「房住不炒」，一记闷棍，开发商又该冷静一下了。
在此之前，不少城市都偷偷地放松了限价，让高价地、地王们看到了胜利的曙光。加上放水效应，钱又便宜了，所以开发商积极拿地。杭州真的还算克制，合肥、常州这样非主流二线城市，土拍才叫一个激烈。
尤其过去3月份，地价刺激房价的模式，各地开花。
但自此重提「房住不炒」之后，我们注意到，各个城市都在悄悄收紧限价，甚至部分城市像模像样地作出一些动作，表示紧跟中央的决心。
对于开发商来讲，限价，最令其头痛。
过去两年，大量的高价地还没上市，接下来又得在亏本和保本的边缘上继续挣扎。据我所知，5月开始，不少高价地终于接受政府指导价，准备亏本入市。
根据卢俊的数据统计，2018年楼市调控政策超过400条，也就是说平均每天有1.2条政策，这样才把房价摁下来。
现在又非常微妙，感觉新一轮调控又要开始了。到目前为止，全国有十多个城市已经再次收紧政策。接下去，可能更多的城市会陆续拿出政策工具箱。
还有一个话题：王石先生说「年轻人不要急着买房」。
这话，不能全信，至少不能一概而论。如果你是特别有为的年轻人，或者家里挺有钱的，那听听王石先生，可以提升自己的精神层次。但如果你自认是一个普通年轻人，这话有毒。
1.
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250万内、工作在下沙、翁梅星桥/下沙北
@Tina
你好，本人现住未来科技城，5月份工作调到下沙，想在附近买房，预算250万内，首付150万，有朋友住星桥，开车去下沙30分钟，总价低，所以也想考虑，星桥有发展空间吗？你们有推荐的楼盘吗？
楼先生：这个总价在星桥，不管是新房和二手房，能买到绝大部分的房子。尤其新房，都还蛮有性价比的，如果能买到，自住投资都可以，今后星桥板块会有地铁3号线，至于发展前景，星桥肯定不属于最冒尖的，它的房价走势主要还是看大的行情趋势。
对你来讲，从自住角度考虑，可以有更理想的选择，比与下沙距离更近的翁梅，不管是开车还是地铁，今后都会更方便一些，你可以关注星奕云著和艺尚府，目前翁梅的城市界面还不够好，但随着整个城东全面变好，乔司也不会被落下。
下沙北属于海宁的房子，你也可以用得到，比如绿城的桂语钱塘、万科的潮起东方。要是介意「海宁」这一点，大学城北的都会钱塘和春江天越，看能不能稍微再垫垫脚吧。这些新房可以先去尝试一下，如果买不到，还有一个选择就是到下沙沿江，这里的二手小户型，有比较好的选择面。
2.
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名下两套89方、集中资金、置换大户型
@安娜
老师好。我们夫妻在金色江南和梧桐语各有一套89方，一直犹豫要不要卖掉保利的，置换一套大户型，总价400万左右。我们一个在闸弄口地铁口上班，一个在江陵路地铁站附近，现在置换时机合适吗？我们不急用大套，就是怕以后置换不起。如果合适，能不能做下楼盘推荐？
楼先生：还好，你们的工作地点都紧挨着同一条地铁，有机会的话，尽量贴着地铁1号线去挑选。不过，你们不可能在闸弄口和江陵路两站之间买到新楼盘，总价都太高了。所以，只有考虑地铁1号沿线的东面或者南面。
总价400万左右，可以买到艮北的地铁盘，不过也只能买到一套尺度稍大一点的三房。到江南岸，推荐你们重点关注湘湖站附近的悦虹湾，这个楼盘还有比较大的存量，大概有1600多套精装高层，它的127方能满足你的条件，下一批预计5月会加推。
其它的，就真的比较难推荐了。想要换一套地理位置不错的大户型，你的预算会有些吃力，如果真打算好好改善一下，或许也可以考虑「两套换一套」，把资金都归拢起来，到滨江区、城东新城或者奥体一带，置换一套大户型。
3.
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450万内、保值或嫁妆、悦虹湾/桂语朝阳
@严国萍
我家自建房离萧山机场不到10分钟车程，飞机一天到晚在我们头上飞，噪音很大，现在拆迁也遥遥无期。现在考虑一方面给女儿买房作为嫁妆，另一方面人民币贬值也太快为了保值，手上有150万，总价可以在450万内，希望在地铁口，平时工作忙没时间看房，哪里有性价比高的楼盘推荐？
楼先生：限价「因盘施策」之后，肉眼可见的价差红利慢慢在消失。前段时间我们盘点过「还能闭上眼睛摇的楼盘」系列，共有14个楼盘，相对来讲，是目前性价比不错的楼盘，或者与周边二手房相比，还有一定的价差。其中12个楼盘在江北岸，只有两个在南岸，其中之一是悦虹湾，另一个则是钱塘新区的江与城，在大江东。
对于你来讲，还是多关注江南岸吧，在「拥江发展」和「亚运会」红利之下，整个江南岸片区有比较多的机会，发展变化也是势不可挡的节奏。买在江南岸，不论是投资保值，还是今后自住，都能兼顾得上。总价450万内，你可以留意萧山市北的精装小户型，比如拥潮府、锦宸，也可以考虑市北东，能买到的面积更大一些，或者直接到南部新城，重点关注桂语朝阳，拖了这么久，最近样板房开放了，应该快要上市了。
4.
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500-600万、澄品/晓风印月、未来科技城
@良港
层楼老师，我的预算是500-600万，需求至少三房两卫，不急着住，小孩五年后上小学要用到学校，目前还不在杭州工作，所以通勤暂不考虑，主要看学校和发展前景，因为处于IT行业，所以个人偏向于钱江世纪城或滨江一带，未来科技城次选。除了在等的澄品，是否还有其他新盘推荐？
楼先生：澄品是很多人在等待的楼盘，值得你多刷刷动态。它最小户型是127方，目前唯一不确定的就是价格了，如果备案价还是被摁了一下，到时中签率也不会高，你得再多做一手准备，如果第一次买不到怎么办？虽然体量不少，要不要等第二批？第二批房源上市会不会涨价？都是未知数。
既然心目中有目标区域，那就多关注呗。接下去，奥体附近除了澄品之外，其它值得期待的新楼盘，比如晓风印月，是绿城的房子，地段、地铁、学校和购物中心，都有了，但总价大概率是超出你的能力，要是限价松得多一点，就会有点吃力。还可以关注中海云宸，以及时代滨江悦。其它的就得到萧山，有一堆楼盘。
未来科技城的话，选择其实也不多，总价高的有湖畔雲庐和镜溪绿汀这样的低密楼盘，总价千万级的。单价实惠一点的新盘，3万出头一点，可以有未来悦二期、华夏四季、耦园、西溪公馆这样的一二手房倒挂盘，你的能力绰绰有余了。另外你可以留意一下万科的天空之城，很霸气。
5.
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和美家89方跃层、保利澄品127方、置换
@林建国
关注层楼好久啦，老师多次提到澄品，现住和美家89方跃层一套，想置换澄品127方，请问老师是否合适？但是和美家小区虽然不咋样，但是这样的地段离地铁近，得房率，户型卖了又非常可惜。请问下如何操作？
楼先生：如果能够接受租房，可以去试试看。和美家得房率再高，也还只是三房格局，澄品再怎么样，127方还是做到了四房，功能性会更好一些。另外，地段上几乎没什么差别，但整个楼盘的定位，澄品要高出几个档次。虽然澄品的投资属性也挺强的，但楼盘定位也不低。如果能顺利换过去，不管是房价上，还是房子本身，都还是能占到一些优势。
只不过如果决定置换，也应该做好买不到的心理准备，毕竟澄品是全杭州人都想买的房子，大概率还是要摇号的。或者说，一时半会买不到，你也要有其它备选的方案。比如五六百万的预算，是否愿意到萧山市北试试看？总之，能够承受一定的风险，那就可以尝试，要是一点风险都不想承担，那就不要折腾了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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